Patrimoine immobilier
EVALORIM – Conseils, Expertises Et Valorisations Immobilières
L'évolution de la détention du patrimoine immobilier
Pour l’immobilier, la quasi-continuité des segments suggère que les générations qui se succèdent affichent les mêmes comportements de détention.
En revanche, pour l’assurance vie, apparaissent de vraies différences pour des générations qui se suivent. L’augmentation de l’offre de ce type de produits, pendant les décennies 1980 et 1990, y joue bien sûr pour beaucoup dans ces nouveaux comportements. Mais, on peut également faire l’hypothèse que certaines générations sont plus détentrices que d’autres (notamment les 60/69 ans de 2000, constitués des deux générations précédant les papy-boomers).
Détenir un actif patrimonial peut dépendre de l’âge de l’individu, de la génération à laquelle il appartient et bien sûr de la date d’observation.
« …La génération influence les comportements de détention… »
Auteur : Christophe LAMARQUE
- Expert Immobilier Européen
- Juriste en droit privé et notarial
- Délégué Notexpert auprès du Conseil Supérieur Notarial
- Auditeur de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière
- Certifié Recognised European Valuer
En ce qui concerne la détention d’une résidence principale, l’âge est la variable parmi les trois dont l’effet est prépondérant. La probabilité de détenir une résidence principale augmente à partir de la tranche d’âge 30/39 ans. Cette croissance se poursuit jusqu’à la tranche d’âge 60/69 ans. Et ce n’est qu’après 70 ans que cette probabilité diminue. Ce déclin peut notamment s’expliquer par la vente de la résidence principale pour financer une entrée en maison de retraite, ou pour emménager chez un enfant, à la suite d’une perte d’autonomie. En effet, les problèmes de dépendance entraînant une impossibilité de vivre seul apparaissent de manière importante surtout après la barrière des 80 ans.
La probabilité de détenir une résidence principale apparaît légèrement inférieure pour les générations nées après 1955. Pour ces dernières, l’institut d’études du BIPE avait noté un retard dans l’accession à la propriété. Ainsi, pour la détention de la résidence principale, on peut conclure qu’elle dépend prioritairement et principalement de l’âge de la personne de référence du ménage. Il est intéressant de savoir que pour l’immobilier (incluant la résidence principale, mais aussi les autres biens immobiliers), la probabilité de détenir diminue dès 60 ans. On retrouverait ici le motif de financement de la retraite avancé par les ménages pour ce type de détention, alors que la résidence principale seule n’est pas suffisante (du fait de sa nature peu liquide notamment).
Le fait d’appartenir à telle ou telle génération peut influencer la détention : les individus appartenant à la génération 1935-1944 (seniors) ont une probabilité plus grande (que ceux de la génération de référence qui est la génération 1975-1984) d’être détenteurs et cela de manière significative. Ainsi, les seniors auraient une probabilité plus grande d’être détenteurs d’assurance vie que les papy-boomers.
Un senior a 1,3 fois plus de chance qu’un papy-boomer de détenir une assurance vie, et 1,8 fois plus qu’un post-boomer ; et un papy-boomer 1,4 fois plus qu’un post-boomer. Cela est d’autant plus intéressant que sur la période étudiée, les ménages papy-boomers ont des revenus plus élevés que les seniors.
Le niveau de richesse moyen élevé des générations de seniors et papy-boomers leur permet de continuer à accumuler après leur passage à la retraite sachant que, a priori, ce phénomène est plus prononcé pour la génération des seniors. Cette analyse permet donc d’avancer que, pour les dix ans à venir, bien sûr les comportements des papy-boomers pourraient être déterminants car ils sont nombreux. Mais les comportements des seniors sont tout aussi importants car ils sont relativement plus détenteurs et ils vont passer à une tranche d’âge à laquelle la vieillesse et les problèmes qui y sont liés – comme la dépendance – vont probablement commencer à apparaître. À cette occasion, les comportements de consommation et d’épargne se modifieront peut-être davantage pour cette génération. C’est à ce moment que la désépargne pourrait commencer à apparaître et se faire ressentir sur les différents marchés de placements.
En conclusion l’exemple de cette étude récente illustre l’intérêt qu’il y a pour chaque étude, à connaitre, analyser, suivre l’évolution du patrimoine individuel de chacun de ses clients, afin d’anticiper leurs besoins et leurs attentes personnelles, de se rapprocher d’eux.
Ces catégories de générations forment une part essentiel de la clientèle traditionnellement notarial constitue le socle, l’assise solide de l’activité classique notariale.
NOTRE DOCUMENTATION
Nous mettons à votre disposition un contenu informatif sur l’immobilier et son environnement
LEXIQUE EXPERTISE IMMOBILER
Valeur Vénale
La valeur vénale est la valeur estimée que les acheteurs et les vendeurs sont prêts à échanger lors d’une transaction équilibrée le jour de l’évaluation.Cette valeur, avec une compréhension totale et sans pression des deux parties, avec le libre arbitre de l’acheteur et du vendeur, doit être approuvée après un délai de négociation raisonnable et aucun facteur de commodité. On parle également de valeur de marché ou de valeur marchande.
Cependant, il faut bien faire une distinction entre la valeur marchande nette (c’est-à-dire hors frais d’acquisition, droits de mutation et taxe sur la valeur ajoutée) et la valeur marchande totale (tous frais inclus). Dans le second cas, il convient de parler de « contrat de valeur vénale acte en main ».
Droit au bail
Le droit au bail est une contrepartie financière pour bénéficier des avantages liés à la reprise d’un bail ou de baux existants. Ces avantages pourront être de différents natures : emplacement, activités autorisées, durée du bail, durée résiduelle, possibilité de cession et de sous-location, loyer…
Un droit au bail s’évalue à l’aide de la valeur des différents avantages dont les locataires bénéficieront pendant une période variable. La valeur du bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer payé en vertu du bail. Il estime cela en tenant compte de la durée du bail et du degré de protection ou d’avantage dont les locataires bénéficient en vertu du bail.
Méthode par comparaison
Elle s’appuie principalement sur une analyse structurée des données du marché immobilier à des dates de référence. Par conséquent, elle reflète alors le comportement des acheteurs intéressés par le bien. Il s’agit d’une méthode d’application simple uniquement lorsque les éléments de comparaison sont homogènes (superficie, type de bien, annexes, zone géographique, etc.) et si le nombre d’éléments est suffisant. La définition de l’unité de mesure assure la cohérence de la comparaison. Il est possible que l’actif évalué est sensiblement différent au d’autres en termes de comparaison sélectionnés. Il peut être plus difficile à appliquer. Par conséquent, il est important de fournir un facteur de réajustement pour la propriété à évaluer afin de maintenir l’évaluation cohérente.
Méthode par capitalisation
La méthode par capitalisation, méthode de rendement ou méthode par le revenu consiste à déterminer la valeur de la propriété en fonction du revenu (loyer) que la propriété peut générer et des revenus nécessaires à l’investissement. Par conséquent, il est nécessaire que les experts déterminent la valeur locative de référence applicable au marché à la date qu’à lieu l’évaluation. Il s’agit de connaitre le revenu annuel que peut générer le bien, sujet de la valorisation. Selon le niveau de données à disposition de l’expert, y compris les dépenses récupérables et les dépenses non récupérables, nous pourrons choisir le revenu total ou le revenu net selon le cas. Votre expert déterminera alors le taux de capitalisation (il pourra aussi donner un taux de rendement selon le bien) soit le rapport entre le loyer annuel généré par l’actif et son prix de vente. Enfin, considérez le statut de bail de l’immeuble: est-il loué? Par qui? combien de temps ? …
QUI NOUS SOMMES
Performance, expertise, éthique et services sont les éléments essentiels du réseau Evalorim. Notre plateforme collaborative est dédiée à l’expertise juridique, financière, comptable, notarial, immobilière … Nous vous aidons dans toutes vos démarches et nous vous assistons tout au long de la transaction, que ce soit de la cession ou l’acquisition des actifs immobiliers d’une entreprise ou d’un particulier.
L’association d’experts aux domaines diversifiés permet à Evalorim de mettre à la disposition de ses clients des spécialistes certifiés par de nombreux organismes et administrations (Ordre des experts comptables, Recognised European Valuer, IEFE …)
Un interlocuteur-coordinateur sera à vos côtés, en relation directe avec vos intervenants tout au long de vos projets immobiliers.
Il s’adaptera à vos besoins et il sera votre conseiller privilégié lors des différentes étapes de votre projet.
Selon vos besoins, il interviendra auprès d’ avocats, notaires, géomètres expert-fonciers, architectes, promoteurs, lotisseurs, agences immobilières, gérant de tutelles, généalogistes, gestionnaire de patrimoines, banques, assurances, expert comptables, institutionnels publics, associations…
Soumis à une clause de confidentialité, nous nous adaptons ses prestations à vos besoins en apportant des solutions et un suivi personnalisé à chacun de nos clients, souvent sur du long terme.
Evalorim est le coordinateur économique d’entreprises, des professions libérales, investisseurs indépendants et particulier. Nous intervenons sur les plans économique, administratif, juridique et technique associés aux besoins des transactions immobilières.
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